Рефинансирование ипотеки: условия и основные особенности

Содержание

Перекредитование обозначает объединение нескольких кредитов в один, либо смена кредитора. Ипотека страшна тем, что можно потерять собственную, практически выкупленную, недвижимость и остаться ни с чем. Условия для рефинансирования ипотеки в каждом банке разные. Небольшие проценты, а также возможность передвинуть дату погашения платежей. Цели и потребности у каждого разные. Для эффективного финансово выгодного, долгосрочного реструктурирования, поиска выгодных графиков и сумм выплат по ипотеке необходимо рассмотреть множество вариантов.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование платежей по ипотеке уже не новая услуга банковских учреждений. Основная причина ее появление – изменение ставки Центробанка с соответствующей возможностью изменения ставок по кредитам. Изменения графика оплаты, изменение условий (снижение суммы ежемесячных выплат), а также получение новых возможностей обслуживания – это обоснованные причины рефинансировать платежи по ипотечному кредиту. Общий экспертный прогноз обоснования использования ипотечного рефинансирования указывает на значительное снижение процентов по кредиту и улучшение условий пользования ипотечными продуктами.

Ставки по кредитам в последние 3-5 лет динамично изменялись. Происходило как повышение их до 60% годовых, так и снижение. Если рассмотреть настоящую ситуацию, то по ипотеке банками предлагается ставка начиная от 7%.

Изменение средневзвешенной процентной ставки в 2014 – 2019 годах

Год (июль)

2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ставка банков, % 16 13,44 12,83 10,94 9,57 8,8
Ставка ЦБ РФ 8 11,5 10,5 9 7,25

7,75

 

Общий показатель ставки по кредитному рефинансированию. Сложная взаимосвязь с показателем ставок Центробанка, в большей степени, основана на государственных, административных указах на ипотечном и кредитом рынке. Но при этом финансовое обоснование использования предлагаемого продукта подтверждается многими, как российскими, так и зарубежными финансовыми аналитиками.

Это связано с:

  • увеличением объемов застройки – увеличение количества предложений на рынке жилья;
  • оценка покупательской способности рубля, по экспертному мнению, снизится всего на 4%. Что позволяет держать проценты в пределах 8% годовых, в первую очередь, по ипотеке;
  • развитием государственных программ по жилищному кредитованию, позволяющих многим семьям воспользоваться ипотекой на льготных условиях (без первоначального взноса, с государственным субсидированием и т.д.).

Таким образом, можно вполне ожидать снижение ставок по ипотеке, в общем,  и по ее рефинансированию, в частности. Хотя это зависит от цели рефинансирования ипотеки. Негативным фактором и причиной инфляции является эмиссия денежных средств, которая в России производится в форме выпуска новых банковских ассигнаций.

Цели и способы рефинансирования ипотеки

Целью повышения доступности ипотеки, согласно «майского указа» президента, являются:

  • привлечение жителей России к участию в программах по повышению комфортности городских условий проживания и развитию жилищных программ;
  • сокращение, перестраивание жилищного фонда, улучшение инфраструктуры городов;
  • развитие программ по возможности переселения из непригодного для проживания жилья семьям со средним достатком;
  • регулирования деятельности застройщиков на рынке и снижение их административной и финансовой нагрузки на осуществление строительных проектов.

Целями рефинансирования, которые были озвучены выше, в углубленном варианте являются:

  • повышение достатка населения, за счет снижения кредитного бремени;
  • улучшение качества жизни россиян;
  • повышение качества реализации строительных проектов.

Те, кто уже воспользовался финансовой услугой банков – получением ипотеки, имеют возможность снизить свое кредитное бремя и улучшить условия собственного обслуживания в банковских учреждениях, а именно:

  1. Вывод залогового имущества из-под контролирования банковского учреждения. Это связано с необходимостью продать недвижимость, либо сменить ее владельца (к примеру, при передаче ребенку в виде алиментного платежа). Данный вариант мало похож на рефинансирование ипотеки, так как само слово «ипотека» исчезает из кредитного договора, кредит продолжает оплачиваться заемщиком, но обеспечение в виде самой недвижимости отсутствует.
  2. Изменение кредитора. Квартира также остается в обеспечение выплат по кредиту у нового кредитора, но:
  •  сумма ипотеки, с учетом прошлых выплат, уже меньше;
  • производится изменение условий, процентных ставок, графика и т.д.;
  •  есть возможность перевести ответственность на другого человека, при соблюдении условий собственности, то есть изменения главного собственника жилья. Это можно осуществить и в том же банке, при условии получения соглашения банковского учреждения, но при соблюдении настоящих условий по ипотечному кредитованию. Квартира, при этом, продолжает находиться в собственности банка.

На основе целей рефинансирования ипотеки можно рассмотреть разные варианты снижения кредитного бремени.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки?

Рассмотренные выше случаи возникновения необходимости в рефинансировании ипотеки, связаны с наличием залога, либо его отсутствием. Здесь рассматриваются два варианта жилищного кредита, без обеспечения недвижимостью и изменение условий кредитования без вывода квартиры из залога банка. Далее будут использоваться термины «рефинансирование ипотеки» — залог присутствует, и «жилищный кредит» — при выводе недвижимости из залогового обеспечения у банка.

Случаи, когда рефинансирование ипотеки становится необходимым:

  1. Изменение уровня дохода заемщика и, соответственно, необходимость изменения/снижения суммы платежа;
  2. При переводе на другое место работы может возникнуть необходимость изменения даты погашения кредита;
  3. Наличие выгодных условий, значительное снижение процентных ставок по ипотеке.

Жилищный кредит становится необходимым при:

  • желании продать недвижимость, а соответственно, появляется возможность погасить полную задолженность либо ее часть в скором времени;
  • изменении собственников жилья – к примеру, передачи недвижимости детям/родителям в собственность.

Соответственно, жилищный кредит необходим при отчуждении собственности.

Если же дело касается единственной ситуации – невозможности выплачивать ипотеку, то лучше рассмотреть условия рефинансирования ипотеки в том же банке, в котором заемщика уже знают. Перевод кредитования в другой банк, особенно новый, потребует со стороны кредитора проверки платежей и кредитоспособности потенциального должника.

Переоформление ипотеки

Выгодность переоформления договора с банком абсолютна при желании изменить валюту кредита с зарубежной на российский рубль. Что связано с динамикой стоимости валюты по отношению к рублю и влияющих на это факторов. Что на сегодняшний день показывает увеличение, высокую стоимость евро и доллара в рублевом эквиваленте. Причем в обратную сторону, при соответствующих изменениях на фондовом рынке, это также возможно. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли дает свои преимущества.

Несмотря на причины, побуждающие к изменению кредитных условий, стоит внимательно ознакомиться с риском.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Соответственно, невыгодность рефинансирования по ипотеке основана на наличии больших затрат. В первую очередь комиссионных при переоформлении договора.

Выгода от изменения условий договора обоснована, если:

  • произошло значительное снижение банковской годовой ставки по ипотеке, превышающей 1 — 2%;
  • условия кредитования изменяются в сторону улучшения по другим показателям: изменение валюты кредита, изменение залогового имущества, изменение заемщика и т.д.;
  • высокие предварительные затраты на оценку собственности, страховку и т.д. Эти затраты придется понести в любом случае, так как производятся новые оценочные работы;
  • совокупный размер платежей по ипотеке, первоначальные затраты значительно превышают рыночную стоимость недвижимости.

Невыгодность ипотечного кредитования четко показана в случаях, если:

  • срок выплаты по прошлому кредиту довольно мал  и кредиторы не могут быть уверены в платежеспособности заемщика. В этом случае могут отказать в рефинансировании;
  •  аннуитетный платеж, при приближении к сроку полной оплаты кредита, указывает на то, что заемщик большую часть рассчитанных процентов уже погасил и осуществляет погашение основного тела задолженности. При дифференцированном расчете платежей, банк автоматически может снизить процентную ставку.

Все негативные условия рефинансирования ипотеки стоит внимательно изучить, производя оценку предложений разных банковских структур.

Стоит учесть, что возможностью возврата НДФЛ можно воспользоваться только один раз одному человеку, рефинансирование не дает возможности повторно вернуть средства. Платежи по НДФЛ к возврату могут быть учтены при рефинансировании ипотеки на другого человека.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать?

При рассмотрении заявки на рефинансирование ипотеки предъявляются особые требования:

  1. Наличие положительной кредитной истории. Рассматривается вся кредитная история заемщика, за весь период. Хотя озвучивается только рассмотрение отсутствия просрочек по кредиту за последний год оплат по предыдущей ипотеке. Желательно минимум осуществления 6 платежей, но лучше более по сроку.
  2. Последний платеж выполнен в полном объеме. То есть за несколько дней до наступления даты платежа нет смысла подавать заявку на рефинансирование.
  3.  Не желательно второе/третье рефинансирование одного и того же кредита.
  4.  До окончания срока предыдущей ипотеки остается не менее трех месяцев. Так как данный момент невыгоден банкам по сроку кредитования. Также стоит учитывать возможность досрочного погашения – некоторые банки не дают такой возможности, либо накладывают комиссионное вознаграждение за такую возможность.
  5.  По оценке, недвижимость является ликвидной. Ее со временем, возможно, реализовать за большую сумму, нежели стоимость кредита/ее первоначальная стоимость.

Рост рынка недвижимости, изменение условий банковского финансирования, изменение условий на рынке труда (уменьшение/увеличение заработной платы) – это причины, на основе которых стоит прибегнуть к продуктам по рефинансированию.

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку?

Выгодное рефинансирование

Условия и программы рефинансирования ипотеки в разных банках отличаются. На это влияют такие факторы как:

  • собственники банка (долевая часть государства/частного собственника);
  •  месторасположение головного офиса, разветвление сети банковских отделений и общее количество банкоматов;
  •  требования к заемщикам по возрасту, месту проживания, уровню дохода, семейному положению.
  • средний уровень дохода в регионе проживания заемщика;
  • месторасположение и уровень недвижимости, передающееся в залог по ипотеке. Частым требованием является приобретение нового жилья (не более 5 лет с момента постройки), что не дает возможности приобрести квартиру на вторичном рынке. Регион региону рознь и стоимость жилья в крупном городе и его ближайших окрестностях может значительно разнится, что связано с развитостью инфраструктуры, количеством жителей и т.д.

Пример сравнения условий банков:

В первую очередь стоит рассмотреть условия ипотеки для разных категорий граждан:

Условия кредитования ПАО Сбербанк РФ ПАО Уралсиб
Программы по ипотечному кредитованию
  • строящееся жилье/самостоятельное строительство;
  •  готовое жилье;
  • рефинансирование;
  • государственная поддержка для семей с детьми;
  • загородная недвижимость;
  • под маткапитал;
  • военная ипотека;
  • не целевой кредит на жилье

 

 

  • ипотека на вторичное жилье;
  • ипотека на новостройку;
  • семейная ипотека;
  • рефинансирование;
  • военная ипотека;
  • ипотека под залог недвижимости;
  • ипотечные каникулы;
  • ипотека по 2-м документам;
  • кредит под залог квартиры на любые цели.
Требования к заемщикам
  • от 21 на момент начала кредитования, до  75 лет (учитывая весь срок кредита не более 30 лет);
  • общий стаж работы не менее года, при этом на последнем месте работы не менее полугода;
  • отсутствие судимости;
  • гражданство России;
  • наличие первоначального взноса (от 10%);
  • справка о доходах с места работы (2 – НДФЛ).
  • от 18 на момент начала кредитования и его окончание до достижения 70 – летнего возраста;
  • организация (место работы) существует на рынке не менее одного года. Сроки работы не менее трех месяцев;
  • гражданство России;
  • прописка на ее территории;
  • подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, а также по форме банка.
Процентные ставки От 7,5% в зависимости от категории заемщика и недвижимости От 8,9% (для семейной ипотеки. Основной от 9,2%)
Минимальная сумма 300 тысяч рублей 300 тысяч рублей
Максимальная сумма 8 млн. руб. 50 млн. руб.

На этой основе можно сделать вывод, что банковские условия по ипотеке разные. Также различаются и условия по рефинансированию ипотеки. Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки можно получить от разных банков, но важно внимательно изучить все нюансы, прописанные в договоре.

Ставки по рефинансированию ипотеки

Сравнение приведенных выше банков:

В Сбербанке:

  • не более 7 млн. руб. к полному погашению тела кредита;
  • срок не более 27 – 30 лет;
  • ставка – 9,5%.

В Уралсибе:

  • не более 50 млн. руб.
  • срок не более 30 лет;
  • ставка от 10,5%.

Вариация снижения/увеличения суммы по кредиту и ставок являются взаимозаменяемыми по желанию клиента.

Стоит отметить, что страхование необходимо в любом банке, по стоимости, в зависимости от страхующей организации, они разные.

Более подробная информация по ставкам на получение ипотеки и ее рефинансирование приведена в следующих таблицах.

Ставки по ипотеке ПАО Уралсиб

Объект недвижимости/программа Годовая процентная переплата, %
На новостройку 9,2
Вторичная недвижимость 9,5
Семейная ипотека 8,9
Военная ипотека 10,9
Под залог другой недвижимости 12,5
Ипотека по 2-м документам 9,2

Ставки по ипотеке ПАО Сбербанк

Объект недвижимости/программа Годовая процентная переплата, %
Строящаяся недвижимость 7,1
Готовая недвижимость к проживанию 8,6
Ипотека с гос. поддержкой (для многодетных семей) 6
Собственное строительство дома (с земельным участком) для проживания 10
Загородная недвижимость 9,5
Военная ипотека 9,5
Под материнский капитал 8,9

Рассмотренные банки для рефинансирования ипотеки являются примером анализа. Ставки по получению ипотеки и ее рефинансированию в Сбербанке ниже, но требования к заемщику и жилью намного жестче, нежели в Уралсибе. Отметим, что по условиям рефинансирования военной ипотеки имеются ограничения по суммам. Примером является максимальная сумма 2,6 млн. руб. в ПАО Сбербанк.

Сравнение данных банков является показательным и указывает на необходимость полноценной оценки предложений большего количества банков. А их у нас в России более 480.

Условия ипотеки в других банках:

Газпромбанк – до 30 лет, под 9,5%, до 45 млн. руб.

ВТБ – до 30 лет, под 10%, до 60 млн. руб.

Райффайзен Банк – до 25 лет, до 5 млн. руб., под 10,5%.

РосЕвроБанк – до 20 лет, до 5 млн. руб. (не более 80% от стоимости), под 10%.

Тинькофф – до 25 лет, от 6% годовых, до 100 млн. руб.

Частный банк Тинькофф предоставляет по крайне низкой ставке ипотеку, всего под 6 процентов годовых. Стоит отметить, что частные банки предоставляют самые выгодные условия.

Предоставляемые суммы, процентные ставки и сроки ипотечного кредитования разные, требования к заемщикам и объектам залога (недвижимости) также разнятся. Стоит особенно обратить внимание на рейтинг банка и прочитать отзывы об ипотечных сделках с ним.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов
Плюсы рефинансирования ипотеки

Основной причиной воспользоваться услугой рефинансирования является улучшение кредитных условий.

Простыми словами — минус любого кредитования, особенно ипотечного, основан на фразе «берешь чужое – отдаешь свое!», но современная жизнь, помимо установленных рамок, дает возможности для более комфортной «отдачи своего».

Стоит отметить, что по консервативному прогнозу развития финансового рынка и рынка кредитования процентные ставки будут неминуемо снижаться. Данные указывают на необходимость рассмотрения не только настоящих условий, но и возможности будущих изменений.

Любое повторное обращение за финансированием/кредитованием дает основания финансовым организациям для проведения тщательной оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика, что требует дополнительных расходов. Потенциально можно произвести повторное рефинансирование ипотеки неограниченное количество раз.

Цели у каждого свои, свои возможности и потребности. Лавирование между различными условиями получения и рефинансирования ипотеки дает неизменные плюсы. Рассмотрим подробнее в чем они заключаются.

Уменьшение ежемесячного платежа

При изменении финансовой ситуации у клиента, увеличение расходов, снижение доходов и другие ситуации, являются основанием для рассмотрения возможности снижения кредитного ежемесячного бремени – ежемесячного платежа. Это осуществляется за счет:

  • увеличения срока кредитования. Ведь, практически, каждый банк дает возможность повторно взять кредит на срок до 30 лет;
  • уменьшения процентной ставки на рефинансирование ипотеки – основная причина рефинансировать кредит, особенно, ипотеку.

В результате, ежемесячный платеж становится значительно меньше.

Вариантом сокращения платежа также является переход с аннуитетной на дифференцированную форму расчета платежей.

Разница в данных видах, основана на соразмерности одновременной оплаты тела кредита и процентных платежей за пользование. При аннуитетном большая часть оплаты идет сначала в пользу процентов, затем соразмерно уменьшается в пользу основного долга. Последние платежи приходятся на основной долг. При дифференцированном расчете проценты и основной долг погашаются равномерно. При этом сумма платежа сокращается.

Уменьшение переплаты по кредиту

Чем длительней срок кредитования, тем больше переплата по кредиту. Ведь она рассчитывается на каждый год. Хотя при длительном сроке ежемесячный платеж минимальный, но платить необходимо десятилетиями, и не все банки дают возможность досрочного погашения задолженности. С другой стороны, исходя из инфляционной динамики, с каждым годом платеж может быть менее заметен для заемщика.

По мнению многих экспертов, оптимальным сроком ипотечного договора являются десять – пятнадцать лет. Это также обосновывает стоимость объекта ипотеки ( недвижимости на приобретение которой берется кредит), которая через двадцать пять – тридцать лет может стать намного ниже стоимости кредита. То есть ее нельзя будет продать за соразмерную сумму (вернуть вложенное и получить прибыль) – это также стоит учитывать при выборе ипотеки и подаче заявки, а также рефинансировании ее.

Хотя изменение годовых процентов по ипотеке позволяют снизить и сумму переплаты, которую они отражают.

Снятие обременения с объекта недвижимости

Основная цель снятия залогового обременения при ипотечном кредитовании с объекта недвижимости – продать его. С квартирой с обременением (или любым другим видом жилья) собственник без разрешения банка не может:

  • сдавать в аренду, для получения дохода и оплаты взносов по ипотеке;
  • производить перепланировку либо другие действия, влекущие возможности сокращения общей стоимости недвижимого имущества;
  • переоформить квартиру в залог другому финансовому учреждению. Например, взять дополнительный кредит на покупку улучшенного жилья под залог данного, имеющегося у клиента.

В данном случае обосновано использование услуги по рефинансированию ипотеки и выводе недвижимого имущества из объекта залога. Хотя по условиям некоторых банков, в данном случае, могут  увеличиться суммы ежемесячного платежа, сроки кредитования, а процентная ставка может быть выше предыдущей.

Смена валюты кредита

При возникновении ситуации, когда доллар и евро станут менее одного рубля и динамично снижаться, как это было в Советском союзе, актуальным станет брать кредит в иностранной валюте. Так как по факту, с фиксированными суммами в зарубежной валюте, рублевый эквивалент будет ниже. Хотя в таком случае, банковским учреждениям будет невыгодно выдавать подобные кредиты из-за высокого валютного риска.

Смена валюты кредита

Соответственно, настоящая ситуация роста зарубежных валют по отношению к рублю, дает большую прибыль банкам, но трудна для выплат заемщикам.

Рефинансирование ипотеки в форме изменения валюты кредита остановит соразмерный его рост стоимости, так как основной стабильной валютой в России, не обращая внимание на инфляционные процессы, является российский рубль.

При этом инфляция в России, по мнению экспертов, не превысит 4%, а изменение стоимости доллара или евро, по отношению к рублю, ежедневно составляет 0,1 – 0,2%, что, соответственно, дает 36,5 – 73% в год.

Повышение удобства обслуживания кредита

Повышение комфортности оплаты по кредиту, связаны с наличием близких мест оплаты кредита, онлайн форм оплаты, подачи онлайн заявок на рассмотрение, а также:

  •  отсутствие очередей.  Такое возможно при наличии круглосуточной работы банкоматов и их соразмерном количестве к числу населения;
  • низкой комиссионной ставкой при оплате через терминалы, возможности расчета с любых банковских карт и т.д.;
  • дата платежа. Необходимым условием «хорошего заемщика» является наличие на его счету полного объема необходимых денежных средств на указанную в договоре дату. При их отсутствии, считается что платеж просрочен и производится начисление штрафной пени на сумму платежа. Условия эти прописаны в договоре;
  • возможность пополнения счета, с которого снимается ипотечный платеж, суммой равной ежемесячному платежу, не превышающей его. То есть возможно периодическими платежами за месяц накопить необходимый для оплаты объем, а также вложить сумму, которую хватит на несколько платежей. Что позволит не беспокоиться в случае отсутствия, командировки и т.д. При этом, при желании и возможности, в зависимости от условий, частичного погашения ипотеки, стоит проконсультироваться у банковского служащего о структуре операции.

Выбор финансового партнера, ипотечного кредитора, основан на анализе представленных выше моментов.

Минусы рефинансирования ипотеки

Помимо своих обоснованных плюсов, имеются и «подводные камни» (минусы) рефинансирования ипотеки, о которые можно споткнуться и многое потерять, по сравнению с предыдущим процессом кредитования.

Для определения минусов операции по рефинансированию ипотеки, стоит оценить множество нюансов, на первый взгляд незначительных.

Минусы рефинансирования ипотеки

Как было сказано ранее, каждый новый кредит, требует переоценки характеристик заемщика, залогового объекта недвижимости и многие другие действия, которые придется оплатить. То есть рефинансирование ипотеки потребует предварительных расходов, сумма которых указывается в договоре.

Затраты можно разделить на временные и финансовые.

Временные затраты:

  1. Необходимо собрать комплект документов, аналогичный тому, что собирали при первичном обращении за ипотекой.
  2. Собрать документы из старого банка – кредитора о процессе оплаты задолженности, ее суммах и т.д. А также сменить закладную в МФЦ, то есть забрать и снять регистрацию со старой закладной и оформить новую.

Финансовые затраты:

  1. Необходимо уточнение залоговой стоимости объекта недвижимости. Для этого проводится экспертная оценка квартиры для рефинансирования ипотеки, на которую необходимо потратить до 6 тысяч рублей.
  2. Иногда присутствуют комиссионные оплаты за рассмотрение заявки, а ее сроки могут быть до 7 – 10 дней.

При этом, в случае отказа, все понесенные затраты не возвращаются.

Оценка всех плюсов и минусов необходима как до выбора банка – кредитора, так и в процессе подачи заявления, консультации со специалистом для получения помощи в рефинансировании ипотеки, сборе всех необходимых документов. Отсутствие внимания к минусам рефинансирования ипотеки может впоследствии стать «неприятным сюрпризом», к которому заемщик не был готов.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Как и процесс получения любого кредита, процесс рефинансирования, требует осуществления стандартных этапов. Отличием ипотечного кредита от других является залоговый объект недвижимости, и тут могут возникнуть следующие ситуации.

Рефинансирование ипотеки без наличия права собственности на недвижимость

Данный момент является важным при рефинансировании ипотеки на недвижимость, которая находится в длительном процессе строительства. Ведь документы на него будут получены только по окончании строительства и передачи недвижимости для проживания.

В России есть несколько крупных банковских учреждений, осуществляющих подобные сделки. Ориентацией, в данном случае, являются такие документа как:

  • договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости;
  • предыдущая ипотека была оформлена более полугода назад;
  •  отсутствуют нарушения договора по ипотеке (просроченных платежей).

В данном случае, в договоре долевого участия произойдет изменение участника на наименование банка – кредитора.

При этом данная процедура невозможна, когда недвижимость фактически передана собственнику, но документы на право собственности не получены, по причинам не постановки дома на кадастр. Ни акт приеме квартиры, ни наличие ключей в данном случае не помогут. Тут придется только ждать, причем неопределенное время и платить по старому ипотечному договору.

Возможность изменения/увеличения объема кредитования, при переоценке стоимости недвижимости

При рефинансировании ипотеки в своем банке, переоценка стоимости залогового имущества не потребуется. Редкие случаи, когда банк требует новую оценку.

Но, если возникла ситуация ухудшения, снижения стоимости жилья, по разным непредвиденным или намеренным ситуациям (пожар, наводнение и т.д.), то основой является договор страхования недвижимости. Таким образом, необходимость погасить задолженность по ипотеке переходит в страховую компанию, а заемщику необходимо «побегать» для сбора всех документов и запуска системы взаимодействия банка и страховой компании.

Рефинансирование ипотеке при потере дохода

Выше была кратко рассмотрена подобная ситуация. Она касается возможности переоформления ипотеки на другое лицо, с изменением права собственности на квартиру. Также возможны кредитные каникулы по ипотеке:

  1. С возможностью пропуска от 3 до 12 месяцев подряд оплаты кредита, с  соответствующим увеличением срока кредитования.
  2. Заемщик гасит только проценты по кредиту, а тело ипотеки разбивается между будущими платежами равномерно. То есть, происходит реструктуризация ежемесячных платежей. При этом аннуитетные платежи ненамного снижаются.
  3. Снижение объема ежемесячного платежа на несколько месяцев. Остаток долга с процентами будет распределен на следующие, не льготные месяцы.

Этот период кредитных каникул даст возможность устроиться на новую работу и проработать на ней необходимое количество месяцев перед подачей заявки на реструктуризацию.

Основным является – обращение в банк, не дожидаясь возникновения просрочки по ипотеке.

Просрочки

Рассмотрев возможные ситуации рефинансирования ипотеки после реструктуризации, пропишем основной порядок оформления рефинансирования ипотеки.

Этапы:

  1. Предварительная оценка и выбор банка-кредитора.
  2. Подача заявки. Заявку на рефинансирование можно подать как онлайн на сайте банка, где также можно предварительно рассчитать рефинансирование ипотеки, так и на банковских порталах (последним лучше не пользоваться, так как заявка автоматически попадает в несколько банков). Также стоит посетить офис банка, проконсультироваться со специалистами.  Этот этап позволит оценить специалистам банка финансовые характеристики заемщика, объекта недвижимости и т.д.
  3. Получение одобрения на заявку. Сбор недостающих документов. Проведение оценки залоговой стоимости объекта (при необходимости), оформление договора страхования.
  4. Подача заявки на досрочное погашение в предыдущий банк-кредитор. Необходимо предварительно уточнить условия осуществления досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договорах высокий процент комиссии при оформлении рефинансирования ипотеки других банков, кое-где нет возможности досрочно погасить кредит.
  5. Получение финансирования, оформление договора и регистрация сделки в Росреестре. Все сделки, в том числе и ипотечные договоры, обязаны быть зарегистрированными в Росреестре.
  6. Синхронное получение денег и погашение предыдущего займа.
  7. Процесс перехода объекта залога от старого залогодержателя к новому.

Данный процесс кратко представляет все пошаговые этапы оформления рефинансирования ипотеки. Но при этом к основным элементам, заемщику и залоговому объекту, предъявляются особенные требования.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

Основными требованиями к залоговому объекту недвижимости являются аналогичные тем, которые были при первичном получении ипотеки.

За некоторое время, ситуация могла измениться (родился один ребенок, рождение второго ребенка (возможность получения материнского капитала), увеличилась рыночная стоимость жилья и т.д.). Все это может потребовать документального подтверждения, а также общего описания характеристик квартиры (санитарно-эпидемиологических, юридических и т.д.).

Также сроки со времени постройки жилья (у каждого банка могут быть свои требования к объекту, к примеру, вторичного рынка).

В рефинансировании по ипотеке может быть отказано в случаях:

  • дом, по каким-то причинам, в ближайшее время будет снесен;
  • квартира находится в бараке, «хрущевке» с деревянными перекрытиями, является пожароопасной;
  • дом включен в план по капремонту и реструктуризации;
  • дом не имеет горячего водоснабжения, отопления;
  • недвижимость представляет собой общежитие или «гостинку».

Хотя, если на подобные варианты жилья была получена ипотека, необходимо проконсультироваться со специалистом банка по возможности ее рефинансирования.

Документы для рефинансирования ипотеки

Для рефинансирования ипотеки на объект недвижимости потребуется следующий пакет документов:

  1. Оригинал и копия паспорта гражданина РФ. Необходимо отслеживать условия действия паспорта, отсутствия необходимости его замены по достижении определённого возраста и смены гражданского состояния, места постоянной регистрации.
  2. Ипотечный договор, график погашения платежей и подтверждение произошедшего погашения платежей, с указанием остаточной суммы по кредиту.
  3. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
  4. Справка за последний год об уровне дохода с печатью работодателя. Как было сказано выше, есть возможность представлять не только официальную справку 2 – НДФЛ, но также справку по форме банка.
  5. Свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС).
  6. Свидетельство о расторжении или заключении брака. Иногда могут потребоваться копии паспортов супругов.
  7. Анкетные данные и согласие на обработку персональных данных заполняется непосредственно в банке.
  8. Договор купли/продажи и передаточный акт на объект недвижимости.
  9. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
  10. Сведения о прописанных в квартире/доме (выписка из домовой книги).
  11. Технический и кадастровый паспорт на объект недвижимости.
  12. Экспертный отчет об оценке квартиры.

Дополнительные документы могут быть запрошены специалистами банка.

Сколько раз или как часто можно делать рефинансирование ипотеки?

Процедуру рефинансирования ипотеки можно проводить неограниченное количестве раз, при соблюдении условий:

  • Наличие места работы/дохода;
  • Отсутствие просрочек по предыдущему кредиту;
  • Отсутствие проблем с законом, наличие судимости и т.д.

Повторное рефинансирование способно предоставить такие плюсы, как и первичное. Но, тем не менее, минусы остаются. То есть потребуются дополнительные затраты.

Рефинансирование ипотечного кредита является выгодной сделкой при отсутствии большого негативного влияния минусов, дополнительных временных и финансовых затрат. Банк-партнер должен выбираться не только исходя из условий предоставления финансовых услуг, но и после обязательного прочтения всех условий договора. Сейчас дебетовые ставки в банках не позволяют накопить средства для полного погашения задолженности по кредитам или покупки жилья.

Ссылка на основную публикацию